不動産投資と言えば、利回りが
良いほうが、イイに決まっています。
ひと昔前は、高利回り物件ばかりを追い求めている
人の事を「利回り星人」と呼んでいたり
自分自身で、言っている人もおりました。
仮に現金で買えれば、物件の利回りが
ダイレクトに収入になりますが
多くの方は、融資を使うと思います。
すると利回りが高くて、家賃収入が多くても
それを買う時の借入金利によって
キャッシュフローは変わってきます。
さらに金利が同じだとしても
借入期間によっても
実際の手残りが変わってきます。
この物件の利回りと、金融機関の
借入金利と、借入期間で返済比率
が変わってくる訳です。
このあたりを総合的に考えて
買う人が多いと思います。
一般的に返済比率は50%以下が
良いと言われていますが、私が過去に
静岡銀行で借りた時は65%ぐらいでした。
ちなみに当社の代表の新川は
アパートを6年ローンで買って
返済比率は100%と言っておりました。
ここまでは、買う時の話しです。
そして何年か持つと、売却する
時期が来まして、出口を迎えます。
売却して初めて利益が確定しますが、今までの
キャッシュフローと、いくらで買っていくらで売れたか?
これが決まった時、最終的な投資の利益が分かります。
ここからが、大事なポイントの話しとなります。
始めのうちはどうしても、賃貸経営している時の
キャッシュフローばかりに目が行きがちですが、実際には
売れる値段までを想定して買うのがお勧めです。
ちょっと難しいかも知れませんが、この視点で
市場の物件をみて見ると現在、皆さんが見過ごしている
物件の中にも隠れた「優良物件」がチラホラあったりします。
もちろん、あくまで想定なので
想定外の事が起こる場合もありますが・・・。
それでは、総合的な不動産投資の事は
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