先日、社長から

「デットクロスを理解してない社員がいるぞ！」

とラインが届きました。

「なんだ、デッドクロスも知らないのかよ！」

と言いたい所でしたが、私もその言葉の意味は

知らなかったので、調べてみました。

すると「あーなるほどね！」と思った訳です。

そもそも、自分でもローンでアパートを買って

賃貸経営をして、自分で確定申告まで

してたので、仕組みは知ってました。

でも、その現象が「デットクロス」と

呼ばれている事は、知りませんでした。

ここで「デットクロス」を、ご存知ない方のために

説明しますと、ローンの元金返済額が

減価償却費を上回る状態、を指すようです。

なんか分かりにくいですが、簡単に言いますと

「税金が急に増えるタイミング」のことです。

例えば、不動産投資を始めると

しばらくは安定したキャッシュフローが

入ってくる期間が続きます。

しかし、ある時

「あれ？お金がぜんぜん残らないぞ・・・」

なんて、時期が来ます。

つまり家賃収入が変わらなくても、減価償却や

融資の金利がなどの、経費が減っていくため

税金が増え、手残りが減る現象となります。

こうなると、対策としては

・大規模修繕して、経費を作る

・法人化して税率を下げたり、経費の幅を広げる

・物件の買い替えをして、あらたな減価償却を生み出す

が考えられますが、当社としましては

もちろん、買い替えをおススメします。

理由としましては、現在の

融資状況が非常に良いからです。

（それに物件が動けば仲介の仕事が増えますしね）

融資が良ければ、売るのも買うのもスムーズですが

これが悪くなると、売るのも買うのも大変です。

また融資状況は、よく変化するので

状況が悪くなる前に、ササっと動くのが鉄則です。

それでは収益物件の売買の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

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