クリスティ＆富士企画は

投資専門の不動産会社です。

すでに不動産投資を始めている方は

当社の事を、ご存知かも知れません。

しかし、これから不動産投資を始める方や

収益物件のお問合せした事が無い方にとっては

クリスティ＆富士企画って

どんな会社なの？

大丈夫かな？

など、いろいろと不安があると思います。

そんな方が、少しでも安心して頂けるよう

お客様から頂いた声をご紹介いたします。

～～～

クリスティさんに管理から売却までお手伝いをして頂きました。

他社の管理が不満でクリスティさんに引き継いでもらったのですが、

あの時に決断をして本当によかったです。

修繕の提案も低コストで、オーナーの目線で動いていただけたので、キャッシュ

フローも改善しました。

また、最低でも数ヶ月単位の時間がかかると思っていた物件売却の話も

すぐにまとめていただき、希望の金額で決済することができました。

本当に巡り会えて良かったと思える会社です。

ありがとうございました！

（ＹＨ様）

～～～

感謝の言葉いただき、とても嬉しい限りです。

今後とも、よろしくお願いします。

（今回の営業担当：秋山元志）

引き続き、お客様の声を頂きましたら

また紹介いたします。

それでは収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657274816

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

不動産投資は、仕入れが重要です。

仕入れとは収益物件を買う事ですが

出来るだけ「相場より安く」が理想です。

そこで割安な物件を買うため

ネットで検索をしていると、たまに

「これは安い！」と言うものに出会います

そして、資料を取り寄せてみると

こんなケースが多いです。

例えば

借地

全空き

違法建築

再建築不可

市街化調整区域

自殺などの事故物件

このあたりは、だいたい販売図面に

書いてあるので、資料を見れば分かります。

でも現地に行かないと

よく分からない事があるのは

急傾斜地や

擁壁に問題あり

接道が階段などです。

これは横浜市や

横須賀市に多い気がします。

あと図面に書いてあるけど、意味が分からないのは

接道が「43条但し書き道路」と呼ばれる道路です。

この道路の場合、基本的に再建築不可ですが

建築審査会の許可が取れれば、建築できます。

建築するための条件があるので、

融資が出なかったり、融資額が伸びなかったりします。

そのため、結果的には普通の物件よりは

価格が安くなります。

土地が広いと思ったら実際は、私道部分も含まれていて

有効宅地は半分ぐらいだったと言う事もあります。

このように安い物件には

だいたい安い理由があります。

しかし全空きでも、違法建築でも、自殺物件でも

結局は総合的にみて、安いかどうかで

安ければ買いだと思います。

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画までご相談ください。

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

ご存知の方も、いらっしゃるかと思いますが

市街化調整区域は、基本的に建物は建てられません。

でも実際には建っている事があります。

それは昭和40年代の線引き前から

そのエリアで建物が建っていて

既存宅地制度を使って、建てているケースが多いです。

また2000年ごろの土地計画法改正によって

自治体が規制緩和すれば、調整区域も宅地開発ができ

住宅が建設されるようになりました。

これにより自治体、住人、不動産事業者の

3者にメリットがもたれされました。

例えば

住民は、広い宅地を安く買える。固定資産税も安い

自治体は、人口が増え税収が増える。

不動産事業者は、広い土地を安く仕入れ売る事ができる。

まさに3方好しでしたが、近年この開発に

大きな問題が出てきました。

それは水害です。

もともと田んぼや、畑の所に住宅を建てているので

浸水しやすく、低いエリアが多かったのです。

さらに浸水リスクを把握せず、購入した人も多くいるそうです。

そのため、2022年4月に国は浸水想定3m以上の

リスクがあるエリアの住宅建設を、厳格に規制する方針となりました。

もちろん実際に規制を行うかどうかは、市町村の判断だそうです。

これにより現在、住宅が建っていても

将来、再建築が出来なくなったり

土地値の下落の可能性が出て来ました。

今後、調整区域の物件を買う時は

このような事も考慮にいれて

頂ければと思います。

それでは不動産投資の事なら

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ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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不動産会社って、だいたい

事務所の中に神棚があります。

うちの会社にも、もちろんあります。

また、年始になると社員全員で

神社に行って祈祷をしますが

こんな事をやっているのも、不動産屋です。

このように不動産業者は、縁起をかつぎます。

そんな私も、昔は神社などにはぜんぜん

行きませんでしたが今では年に1回、埼玉から

三重県の伊勢神宮に行ってます。

昨年は5月に伊勢神宮に行って

8月に和歌山県の熊野那智大社と

那智の滝に行ってきました。

「かつげる物は、何でもかついでおけ！」と言う感じです。

お客様の中には「不動産は縁もの」と言う人もおります。

欲しい物件が買えなかった時

「今回は縁がなかったですね」と言います。

売買契約や不動産の決済する日は

「大安」にこだわるお客様もおります。

こんな感じで、お客様でも縁起をかつぐ人はおります。

この中で、とくに日取りを気にする人は

現金で不動産を購入する人が多かった気がします。

つまり日取りや縁起を気にするから

お金が貯まって、現金購入できるのか？

またはお金が貯まって来たので

日取りや縁起を気にするようになったのか？

まあ、どちらが正解かは分かりませんし

人それぞれだと思いますが、選べるなら

仏滅よりは大安がイイと思います。

でも良い物件を買うには、日取りなんて

気にしている時間が無い時もありますが。

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画までご相談ください。

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不動産投資は収益物件を

買ってからがスタートです。

買ってから賃貸経営が始まり

嬉しい家賃が入って来ますが

いろいろな問題が起こったりします。

そこで今回は私が収益物件を買った後

大き目の費用がかかった問題を書いて行きます。

まず良くあるのですが、家賃滞納です。

滞納保証に入っていたので、とくに

自分で取り立てる事はありませんでした。

全部、保証会社が対応してくれました。

ただ、入居者が夜逃げをして車を

敷地内に放置された時は、自分で対応しました。

道路に放置してくれれば、警察を呼ぶのですが

敷地内だと、警察は何もしてくれません。

そこで、ネット調べた業者さんに

うまい事やってもらいました。

この時は10万円ぐらいかかりましたが

とても勉強になりました。

あと屋根裏にコウモリが入った事もありました。

これは追い出すのに、30万円ぐらいかかりましたが

けっこう痛い出費でした。

お部屋で入居さんが亡くなってしまった事もありました。

この時は、遺族の方と連絡はとれましたが

何もしてくれませんでした。

そこで残置物処理、特殊清掃、原状回復をやって

100万円ぐらいかかりましたが、保険が使えたので

なんとかなりました。

備えておくもんですね。

そのほか

・入居者が室内でケンカをして警察沙汰になったり

・入居者が、覗きの被害あってセンサーライトを設置したり

・寒さで給湯器が壊れたり

・台風でサイクルポートの屋根が飛んだり

・ドアが壊れて、閉まらなくなったり

などなど。

いろいろ起こりますが、保険に入っていたり

管理会社に頼れば、どうにかなるものです。

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画までご相談ください。

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当社は収益物件の売買仲介をメインに

やっておりますが、実は購入して頂いた

アパートの管理業務もやっております。

お陰様で年々、管理棟数も順調に

増えており、このたび管理部の

スタッフを募集する事となりました。

賃貸管理の業務に興味のある方は

ぜひ私たちと一緒に働きませんか？

詳しくはこのままご覧ください。

【仕事内容】

今回、お願いしたいのは当社の

管理オーナー様を個別に担当するお仕事です。

始めは20～30人を担当して頂きます。

管理をしているアパートの退去があった際

オーナー様に連絡をして、募集条件のすり合わせや

リフォーム内容の提案をしてもらいます。

また別部署より入居者クレームが

あった時の業者手配の仕事もあります。

（基本的に入居者様との、やりとりはありません）

【募集資格】

不動産業界で3ヶ月以上経験がある方（賃貸、売買などは問いません）

または、すでに賃貸経営をしていて賃貸の勉強をしたい方

※普通自動車免許（AT限定可）は必須です。

【勤務地・交通】

埼玉県さいたま市大宮区下町1-51　木崎屋ビル2F

※転勤はありません※車通勤OK（社用車もあります）

交通：「大宮駅」東口より徒歩7分

【雇用形態】正社員　社会保険完備（雇用、労災、健康、厚生年金）

【勤務時間】9：30～18：00（基本的に残業はありません）

【給与について】

（給与例）30歳の場合　基本給26.1万＋交通費全額支給

宅建資格をお持ちなら宅建手当を1ヶ月3万円支給

賞与年2回　昇給年1回　経験により優遇あり

【休日休暇】

＜年間休日120日＞

◆完全週休2日制（希望日で設定）

◆GW（9日間）

◆夏季休暇（9日間）

◆年末年始休暇（9日間）

◆有給休暇

◆慶弔休暇

ご興味のある方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「スタッフ募集について」と入力して下さい。

不動産投資は融資がカナメです。

これは皆さん、認識していると思います。

そのため、良い条件で融資が

組める物件を探している訳です。

でも物件が良いだけでは、融資は組めません。

物件の次は、借りる人の内容が審査されます。

これには年収、自己資金、既存借入など

いわゆる属性と呼ばれる部分で

会社の規模、自分の年齢、勤続年数なども見られます。

会社で言えば、一部上場企業や公務員が

有利なケースが多く、外資系の場合は

金融機関よりかなり判断が違います。

このように、物件とお客様を総合的に見て

融資の判断が下される訳です。

ここで仮承認が出れば、ひと安心となるのが普通です。

仮承認が出れば、本承認が出るのは時間の問題で

だいたい問題なく、融資が可決されます。

しかし、最終的な審査が通っても

最後の最後に、ある審査があります。

それは、団体信用生命保険です。

多くの金融機関は、これに加入できる事が

融資する条件になっております。

毎年、健康診断をしていて

特に指摘事項や再検査などが無ければ

だいたい加入できます。

でも、検査などで経過観察になったり

投薬の治療を受けていると

それが原因で加入できない事があります。

加入できないと言う事は

通りそうだった融資が「否決」となりますが

最近、加入できないケースが増えております。

こればかりは日頃から、健康に気を使い

暴飲暴食、タバコやお酒、睡眠不足や運動不足

などに注意するしかないと思います。

もちろん、これに加入できなくても

融資をしてくれる金融機関もありますが

健康が１番大事であります。

それでは収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

くれぐれも、飲み過ぎには注意しましょう。

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

来たる1月28日(土)に大宮にある

クリスティの事務所にて、数年ぶりに

リアルセミナーを開催します。

コロナ前までは、リアルセミナーが

当り前でしたが現在では

オンラインが主流となりました。

しかし、コロナも治まりつつありますので

久しぶりに対面式のリアルセミナーを開催いたします。

なお今回は、三井住友トラストＬ＆Ｆを

使った購入セミナーとなります。

こちらの金融機関は業界内では

「トラスト」と言われておりますが

収益物件に対する融資の歴史長いです。

昔は「ライフ住宅ローン」と言う会社でしたが

それから、合併や社名変更があり

現在の姿となっております。

融資の特徴としましては

築古物件にも長期ローンが組めるのが

最大の特徴だと思います。

また、基本は物件価格の7割から8割融資が基本ですが

所有物件を担保提供する事により

フルローンが組めるケースもあります。

担保提供する物件に関しては、抵当権が付いていない事が

望ましいですが、物件によってはほかの金融機関の

抵当権が付いていても、取りあつかえるケースもあります。

一棟目を探している方も、複数棟お持ちで借入が

数億ある方も、自営業の方も、外国籍の方も

融資をしてくれる可能性があります。

まずはこのセミナーをお聞きいただき

これからの可能性を探って頂ければと思います。

【セミナー概要】

・日　時：1月28日(土)　13:30～

・定　員：6名

・会　費：無料

・場　所：株式会社クリスティ　セミナールーム

埼玉県さいたま市大宮区下町一丁目51番木崎屋ビル2階

※セミナー40分程度、その後は個別面談を予定しています。

【参加条件】

自己資金1,000万円以上お持ちの方　もしくは

共同担保となる物件をお持ちの方

少人数制リアルセミナーとなっております。

ZOOMライブではない、生の声でお答えしていきますので

少しでも質問などある方はぜひご参加ください。

セミナーに参加希望の方はこの下をクリックして

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657504343

「ご相談内容」のところに「1月28日参加希望」とお書きのうえ、送信してください。

収益物件を検討する時、立地とか利回りを

気にする人が多いですが、ガスや水道、下水などの

ライフラインのチェックも大切です。

このライフラインによって、ランニングコストが

大幅に変わる場合があります。

そこで今回は収益物件では、たまにある

飲用水が井戸の場合のお話しです。

当社が仲介する物件ですと井戸が

出て来るのは、千葉県や茨城県です。

千葉だとの海沿いの八街、茂原、山武、大網とかで

内陸エリアだと鎌ケ谷市にも井戸物件はあります。

茨城に関しては、全域にあるような気がしますが

扱った事があるのは、下妻、取手、鹿嶋などです

基本情報を言いますと、井戸物件は

水道代がかかりません。つまり無料です。

これが最大のメリットだと思います。

次にデメリットですが

まず、1年に1回は水質検査が必要です。

費用は地域にもよりますが、1回1万円程度です。

（ちなみに水質検査をしていない事が非常に多いです）

業者に依頼する場合と、自分で水を採取して

検査場などに持っていくやり方があります。

この検査をして、飲み水として「不適合」と

なってしまうと、けっこう大変です。

適合にするための機械を付ないといけませんが

その費用が数十万円から100万円前後かかる場合もあります。

または公営水道が来ている場合は

それにつなげばいいですが

それにも、もちろん費用がかかります。

あと、頭に入れておきたいのは

何年か経つと、井戸のポンプが壊れたりして

これも直すのに数十万円かかる事が多いです。

井戸物件の場合は、このあたりを注意して

購入すると良いです。

それでは収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

よく投資商品を営業マンに勧められたら

「自分でも持ってますか？」と質問すると

良いと聞きます。

自分で持っていれば

それなりに良い投資商品で

持っていなければ、悪い投資商品。

こんな見分け方があるようです。

確かに「自分でも持ってますか」は

すごく鋭い質問だと思います。

私もよくお客様から

「物件は何棟ぐらい持ってますか？」と

よく質問されました。

入社したての頃は、もちろん収益物件など

持っていないので「持っていません」と答えていました。

持っていないと答えると、今度は

「何で買わないんですか？」と

質問が来ます。

お客様としては、物件を紹介してるくせに

何で買わないのか、理由が知りたい訳です。

そこで私が答えていたのは、買いたいけど

・入社したてで年収が低い

・不動産屋なので、属性が悪くローンが組めない

・自己資金が無い

など。

こんな感じです。すると大体のお客様は

「なるほど！」と納得してくれます。

このように、不動産投資の社員でも

あまり収益物件を持っている人は少ないです。

やはり不動産は高額なので、簡単には買えません。

何年も勤めていると、それなりに年収も増え

自己資金も貯まってくるので、物件を買う社員が出て来ます。

でも年収が増えると、増えただけ使ってしまい結局

貯金が出来ず、物件が買えない社員が多いのも否めません。

やっぱりお金を貯めるのって、難しいですよね。

それでは収益物件の事なら

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