不動産投資は融資がカナメです。

でも全ての物件に、希望の融資が出る訳ではないので

物件価格に近い融資のものに、人気が集中します。

 

また金融機関によって融資基準は

築年数や積算評価、利回りなどの条件はありますが

多くの銀行で同じように言ってくるのは物件のエリアです。

 

一般的に首都圏を環状に通っている

国道16号線を基準にして、その内側エリアは

融資をするけど、外側はやらない金融機関が多いです。

 

また融資するにしても、外側エリアは

金利が高くなったり、期間が短くなったりします。

 

そのため、どうしても国道16号線の内側エリアの

収益物件にお客様が集中して、競争が激しくなります。

 

逆に、外側エリアですと利回りも良く

入居状況が良い物件でも、融資が出にくいため

物件の動きが悪い傾向にありました。

 

しかし最近、とある金融機関が

16号線の外側エリアでも、けっこう良い条件で

融資をしてくれています。

 

はじめは、その金融機関も東京から車で

1時間以内と言っていたので、当社の営業マンも

その範囲内の物件を持ちん込んでおりました。

 

そしてたまに、ちょっとエリアから外れる

1時間10分とか1時間20分の場所を

チャレンジ的に持ち込んでおりました。

 

もちろん、始めはエリアから外れるのでダメでしたが

取り引きが増えるにつれて「当社のお客様ならやります！」

と言ってくれるようになりました。

 

そんな訳で当初、言っていたエリアよりも

徐々に広がりつつあります。

 

ですので、ほかの金融機関で断られた物件でも

取り扱いが可能かもしれませんので

ぜひ一度、ご相談いただければと思います。

 

それでは、収益物件の融資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

 

ご相談を希望の方は、下のフォームからお申込みください。

なお、こんなご時世なのでオンライン相談も対応しております。

 

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

 

相談内容のところに

「来社相談希望、または、オンライン相談希望」と入力して下さい。

10月1（金曜日）の20時から

収益物件の紹介ライブをやります。

 

あの残暑はなんだったのかと思うくらい

最近、秋らしい気候ですね。

 

食欲の秋、読書の秋、芸術の秋、などありますが

クリスティ＆富士企画で不動産の秋はいかがでしょう。

 

夜は涼しくなってもホットな物件情報をお見逃しなく視聴ください。

 

さて今回の物件紹介ライブですが、いつも通り

営業マンの「オススメ築浅物件」を紹介する予定です。

 

ですので、営業担当だけが知っている

・売却依頼をもらったばかりの未公開物件や

・とある信金で融資を組めるかも知れない物件

・今なら、ここまで価格が下がる物件など

そんな物件が、出て来るかも知れません。

 

またライブ紹介は、一斉メール配信では分かりにくい

物件の長所や短所なども、営業マンの説明があります。

 

そのため、これから不動産投資を

始めたい方にはお勧めの企画だと思います。

 

基本的に視聴する場合、ミュート設定になっておりますので

声を出しての質問が出来ませんが、チャットでのご質問は大歓迎です！

 

大勢の視聴者の前で聞くのは「ちょっと恥ずかしい」という方は

ホスト宛にだけ、プライベートチャットも

できますので積極的にご活用下さい。

 

ライブをご覧になって、気になる物件があれば

翌日に現地案内をする事も可能です。

気になる物件があれば、資料請求してみて下さい。

 

それでは金曜日の20時からなので、ご自宅にて

リラックスしながら、ご覧頂ければと思います。

顔出しがNGの場合は、非表示でもライブは視聴できます。

 

【物件紹介ライブの概要】

日付：令和3年10月1日（金曜日）

開始時間：20時～　約40分程度

※終了時刻は延長する場合がございます

参加費：無料

参加方法：お申込みいただいた方には開催10分前にメールを送り致します。

届いたメール記載されているURLよりログインしてご参加ください。

 

物件紹介ライブの視聴ご希望の方はこの下をクリックして

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

「ご相談内容」のところに「10月1日視聴希望」とお書きのうえ、送信してください。

（※不動産業者の方や、不動産関係の方の参加はご遠慮ください。）

一般的に収益物件を探す時、ネットで検索して

良い物件があれば、その会社に資料請求をします。

 

そうするとメールやFAXで

販売図面が送られてきます。

 

販売図面には詳しい住所や、土地建物の面積

築年数、道路状況、建ぺい容積率など

基本的な情報が書いてあります。

 

これらの情報を見れば、大体の概要が

分かりますが、たまに一番最後の項目の

「備考」に何か書いてある事がります。

 

備考なので、書いても書かなくても

特に問題の無い事柄が、サラっと書いてあるのかな？

と思ってしまいます。

 

例えば

・告知事項あり

・増築部分が未登記

・既存不適格

など。

 

一般のお客様が読んでも、あまり意味が

分からないと思いますので説明します。

 

 

まず「告知事項」ですが物件にもよりますが

室内で自殺や、病死を言っている事が多いです。

 

次に「増築部分が未登記」です。

これは建築してから数年後、屋上にプレハブなどを

設置して、この部分の登記していなかったりします。

そして登記すると、容積率がオーバーになったりします。

 

あと「既存不適格」ですが

これも非常に分かりにくいです。

 

例としては、建てた時は建ぺい率や容積率が

規定の範囲内に収まっていたのですが

何らかの理由で、現在は超過している状態だったりします。

 

その理由としては

・用途地域が変わった

・計画道路で敷地の一部が道路になった

・土地の一部を売却して、現状は建ぺい容積オーバーになった

などなど。

 

これも、物件によって様々なので

発売元の不動産業者に聞かないと分からない事柄です。

 

これらを見ると分かると思いますが

「備考」と書いてありますが、ぜんぜん些細な事ではなく

購入するにあたり、すごく重要な事が書いてあります。

 

その点を注意して、販売図面をご覧頂ければと思います。

 

それでは、収益物件の事ならクリスティ＆富士企画まで。

 

 

 

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先日、テレビのニュースでこんな話題がありました。

それはある日突然、銀行から住宅ローンの

一括返済を迫る通知が来たそうです。

 

何でそんな通知が来たと言いますと

コロナの影響で収入が減ってしまい

ローンの延滞をしていたからです。

 

これを聞けば、一括返済が来るのは

当たり前の事ですが、このような事例は

ここ数年増えているそうです。

 

理由としては、コロナの影響はもちろんですが

近年の低金利のおかげ、収入に対して

借入をできる金額が大幅に増えております。

 

そのため、多少の無理をしてでも

ローンをたくさん組んで自宅を

買ってしまう方が増えているそうです。

 

しかし、このような世界的な感染症が流行り

収入が減ったり、失業するとは

誰も予想できない状況が起きてしまった訳です。

 

 

このような状況の時、本業以外の収入があれば

なんとか乗り切れるかもしれません。

 

そこで、おススメなのは不動産投資です。

 

収益物件を持っていれば、もしもの時に役立ちますので

ある程度の収入と、自己資金があればすぐ始められます。

 

でも資産状況によっては、すぐに始められない

お客様もいらっしゃると思います。

 

そんなお客様は将来、不動産投資をする時のために

クリスティ＆富士企画まで一度、ご相談ください。

 

きっとお役に立てると思います。

 

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

なお、こんなご時世なのでオンライン相談も対応しております。

 

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当社は築古の収益物件を多く扱っております。

エリアは関東の1都6県がメインですが

東京は利回りが低いので、少な目です。

 

会社は埼玉県なので、埼玉の物件が多いと

思われがちですが、千葉のほうがたぶん多いです。

 

 

ところで、普通に考えると築古の物件より

新築の物件のほうが、良いような気がしますが

築古にも、いろんなメリットがあります。

 

例えば同じ場所でも、築古物件は

・新築より安い

・新築より土地が大きい

・新築より家賃の下落が少ない

・新築より利回りが高い

などです。

 

これらの理由から、比較的低い価格でも

1棟アパートや1棟マンションが購入できます。

 

価格が低いと言う事は

・買える人が多い

・融資が出やすい

・売却もしやすい

などが考えられます。

 

このため、不動産投資を初めて

やる人には非常に適していると思います。

 

しかし、デメリットもあります。

それは新築より

・修繕費がかかる

・入居付けで苦労する

・滞納者する人が多い

このような事が考えられます。

 

ですので、築古の収益物件を買う時はまず

・外観や修繕履歴をチェックして

・不動産会社に入居付けをヒヤリングして

・入居者の属性、過去の滞納歴、保証会社加入の有無

などを確認する必要があります。

 

これで問題なければ、とりあえずOKだと思います。

 

もちろん新築は築古と正反対で

・しばらく修繕がいらない

・入居が付きやすい

・滞納する人が少ない

などのメリットがあります。

 

ですので、築古にするか新築にするかは

あくまでも個人の好みや資産状況で、選ぶのが良いと思います。

それでは、収益物件の事ならクリスティ＆富士企画まで。

 

 

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クリスティ＆富士企画の

営業マンがオーナー様のYouTubeチャンネルに

ゲスト出演しました！

 

前編（16分）

 

 

後編（16分）

 

 

出演したのは「大家のヤモリ」という

オーナー向けクラウド賃貸経営管理を展開する

(株)ヤモリ様のチャンネルです。

 

テーマは「関東のお客様が取り組みやすい銀行」として

営業マンの北岸（下の写真）が、実際に取引実績のある銀行を

「クリスティ＆富士企画ならではの目線」で解説してます。

 

 

動画でお話している内容は、あくまで当社を窓口にした場合の

融資目線ですが、収益物件を購入するにあたり銀行の基本的な内容を

を知っておくことは非常に重要だと思います。

 

この2つの動画をご覧頂くことで静岡銀行、香川銀行

徳島大正銀行、オリックス銀行など主に関東の物件に

積極的に融資している銀行の特徴を理解することができます。

 

購入検討する際にどの銀行に相談できるか

大まかなイメージを持てるようになることで

物件検索とその後の行動スピードが上がります！

 

また、(株)ヤモリ様では資産を持たない人が不動産で資産家になる為に

「ヤモリの家庭教師」というサービスを提供しているそうなので

興味のある方はこの下のホームページを覗いてください。

https://www.yamori.co.jp/school

（今回の動画を見た方限定の特典もあるそうです。）

 

 

それでは収益物件の融資の事なら

クリスティ＆富士企画まで

 

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

なお、こんなご時世なのでオンライン相談も対応しております。

 

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アパート経営には色々なリスクが伴います。

例えば

・災害リスク

・滞納リスク

・空室リスク

・金利上昇リスク

・賃料下落リスク

など。

 

このなかで、当社が仲介する物件に

よくあるのは家賃滞納です。

 

なぜ、よくあるのかと言いますと

仲介するアパートは築30年以上たっている物件が多く

家賃がそのエリアで最安値の事が多いです。

 

家賃が高い物件と、家賃が低い物件を比べると

滞納が多いのは家賃の低い物件です。

 

普通に考えると、家賃が高いほうが

滞納が多いように思いますが、じつは逆なのです。

 

ですので、一番は購入時に滞納が起きていない

アパートを選ぶのが良いに決まっています。

 

しかし、いずれ家賃が低いアパートは滞納が起こります。

そのため、事前に対策する必要があります。

 

築30年ぐらいの物件の場合、保証会社ではなく

連帯保証人の事がよくあります。

 

その連帯保証人が、しっかりしていれば良いのですが

実際は連絡がとれなかったり、返済能力がなかったりします。

 

このような理由で、このご時世では連帯保証人より

保証会社のほうが安全です。

 

ここで1つ問題がありますが、これから入居する人は

保証会社に入れる事ができますが、すでに入居している人を

あらたに加入させるのは、難しいです。

 

そんな時は当社の管理部にご相談ください。

 

 

（↑以前のライブで、管理部長の中條が新川と対談しました）

 

とある保証会社を使っておりまして

保証会社に入っていない入居者がいても

1棟まるごと保証できるプランがあります。

 

これは非常にありがたいです。

 

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相談内容のところに

「管理の相談希望」と入力して下さい。

いつもありがとうございます。

クリスティ＆富士企画です。

 

当社の代表をしている新川ですが

よくメディアに取り上げられております。

 

コロナ禍で、少し露出が減りましたが

こんなニュースにも紹介されておりました

 

ちょっと前のお話になりますが、ご覧ください。

 

 

これは数ヶ月前の「仕事も遊びも一生懸命の日」の

ニュースとなりますが、新川をはじめ

クリスティ＆富士企画は、メディアに紹介される事が多いです。

 

 

テレビですと日本テレビの「ZIP！」には５，６回

紹介されていて社長をはじめ、従業員のランチの話題

そして営業マンの自宅にも取材が来ました。

 

またTBSの「水曜日のダウタウン」にも２回でております。

 

１回目は

「社長がバンザイやめない限り部下は絶対にやめられない説」のコーナーで

その名の通り撮影とは知らされず、バンザイをひたすらやらされました。

 

2回目は

「ハゲ芸人がプロデュースすれば素人のハゲネタでも盛り上がる説」のコーナーで

富士企画の薄毛の営業マンが、忘年会でネタを披露しました。

 

その他にもNHKの情報番組「おはよう日本」にも

クリスティの営業マンが取材されました。

 

テレビ以外では

東京FMの「シンクロのシティ」の生放送で

クリスティの事務所に、レポーターが来た事もあります。

 

雑誌、新聞など含めると数えきれないほどです。

 

なぜ、こんなにメディアに紹介されるかと言いますと

たぶん20年以上、真面目に不動産投資を

一筋でやってきて、お客様に喜んで頂いているからだと思います。

 

そんな、メディアの方も一目おいている

クリスティ&富士企画では不動産投資の相談を受付中です。

 

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昨日より自民党の総裁選が告示されました。

29日に投開票されますが、立候補したのは

 

河野規制改革担当大臣

岸田前政務調査会長

高市前総務大臣

野田幹事長代行の4人です。

 

ニュースで見たところによりますと

世論調査で誰になって欲しいか聞いたところ

河野さんが43％だったそうです。

 

確かに河野さんは、意見をバシバシ言う感じなので

総理大臣になったら、何かをやってくれそうな感じがします。

 

また女性の立候補者も2名おりますので

もし当選すれば、初の女性総理大臣になり

今までとは違う政策をやってくれるかもしれません。

 

総裁選は国民投票ではないので、自分で

投票する事はできず、ただ成り行きを見ている

だけですが、いったい誰になるのかスゴク気になります。

 

まあ、誰になるにしても

まずはコロナ対策をしっかりやって

早期にコロナ収束させて頂きたいです。

 

そして、マスク無しの生活に戻りたいです

 

コロナが済んだあとは、アベノミクスのような

不動産投資の業界を盛り上げてくれる

対策をしてくれれば、非常にありがたいです。

 

やはり収益物件を買うには、融資がカナメなので

総理大臣によって、そうとう変わってくると思います。

ちょっと期待しつつ、総裁選を見て行きます。

 

それでは不動産投資の事なら、クリスティ＆富士企画まで。

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今回はちょっとマニアックなお話です。

 

不動産は道路付けが重要ですが

一般的には角地で2方道路だったりすると

ポイントが高いです。

 

でも、よく売りに出て来るアパートは

道路付けが悪かったり、接道の間口が狭いのが多いです。

 

そして、くっ付いている道路によって色々な種類が

ありますが重要なのは、再建築できる道路なのか？

際建築できない道路なのか？です。

 

そこで注意が必要なのは

「43条但し書き道路」と言われるものです。

 

なんとなく「道路」と書いてあるので

再建築できると思われますが

基本的には再建築不可です。

 

でも実際は、すでにアパートが建っております。

それはなぜか？

 

その理由としては、建築審査会の

許可を取れば建築できる道路なのです。

 

つまり不動産業者の行う重要事項説明では

再建築不可ですが、ある条件を満たせば

建築できる訳なので、現在は建っているのです。

 

許可を取る必要があり、それがデメリットになるので

金融機関によっては融資をしなかったり

融資をするにしても、通常より融資額が低かったりします。

 

そういうデメリットはありますが、

その分、売買価格が安いのが特徴です。

 

なお43条但し書き道路は、そもそも

建築できる道路に接していない住宅の

救済処置を目的としております。

 

そのような経緯があるので、現状と同じような

建物なら再建築できる場合が多いです。

 

ただし地域によって、建築できる要件が全然違いますので

詳しくは当社までご相談ください。

 

 

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