中古の収益物件というのは

古いだけに、いろいろな事が起きます。

でも事前にその事を分かっていれば

いざ、何かが起こった時でも

冷静に対応ができます。

そこで、今回は中古物件の

「あるある」のお話しです。

まず建物ですが、中古なので

雨漏りがあったり

シロアリが出たり

給排水の漏水があったり。

このあたりは基本的に火災保険では

対応できないので、それなりに費用がかかります。

次に起こりそうなのは

地震だったり

火事だったり

台風の被害だったり。

これは、火災保険に入っていれば

保険金が出ますので、しっかりと

充実した内容に入っておけば安心です。

ちなみに火災保険と言っても

火災で使った話は、1回しか聞いた事がなくて

台風での、風災被害で使う事が多いですね。

あと入居者に関係する事ですが

隣同士の音のトラブルとか

ゴミ出しで分別のトラブルとか

家賃の滞納や夜逃げとか、ですかね。

このあたりは良い管理会社を選んで

素早く対応してもらったり、滞納は

保証会社を加入する事で、どうにかなります。

これら以外にも、のぞきとか、下着泥棒とか

コウモリやネズミが、屋根裏に入ったとか

車を放置されて、自腹で撤去など。

私もいろいろな経験がありますが

先輩方や、管理会社に相談すれば

どうにかなるものです。

それでは賃貸経営の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

当社は中古の1棟マンションや

1棟アパートをメインに仲介しております。

そして売買契約をする時に

いろいろと物件の事を調べるのですが

その時によく出て来るのが「隠れ滞納」です。

一般的に、滞納といえばオーナーさんに

家賃が入らないので、すぐわかりますし

オーナーさんも、認識しております。

でも「隠れ滞納」は、オーナーさんも

知らないし、場合によっては

管理会社も気づいていない事があります。

ではこの隠れ滞納とは、何かと言いますと

保証会社への滞納です。

現在は、アパートに入居する時

連帯保証人を付けるのでは無く

保証会社に加入します。

保証会社とは、入居者が滞納した際に

代わって家賃を払う会社です。

当社でも使っており、日本賃貸保証や

全保連、カプコエージェンシーなどです。

この保証会社は、非常にありがたいのですが

入居者が家賃を払わなくても、代わりに

家賃をオーナーや管理会社に払ってくれる訳です。

ですので、オーナーも管理会社も

滞納が発生している事に気付きません。

しかし、家賃滞納が2ヶ月か3ヶ月になると

保証会社から連絡が来たり

訴訟の手続きの案内が来たりします。

その時、はじめて滞納しているのが

発覚するのです。

ですので、売買契約の前に

保証会社に連絡して、入居者の滞納がないか？

確認する事が大事です。

もちろん当社は、いつもやっております。

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先日、北関東の物件を

お客様と見に行った時の事です。

このエリアですと、だいたい水道は

上水道が整備されておりますが

下水道は整備されて無いので、浄化槽です。

もちろん、この物件も浄化槽でした。

そして浄化槽ですと、気になるのが

今までのメンテナンス状況です。

一般的に浄化槽は、1年に4回の点検と

1回の清掃をしなくてはいけません。

でも、これには費用がかかったり

そもそも、その事を知らなかったりで

何となく、放置している事が多いです。

よくあるのは、点検はやっていないけど

清掃は2，3年に1回やってるから

「問題ないですよ」と売主が言ってくるケースです。

その言葉を鵜呑みしてしまうと

後で、痛い目にあいます。

なぜなら、清掃だけですとホントに

清掃だけなので、浄化槽が正常に動いているか

チェックしていない事が、よくあります。

物件を買った後に、浄化槽の点検をしてみたら

壊れていたり、層内にヒビがあって

水漏れを起こしていたり。

これを修繕するのに、数十万円とか。

こんな事がよくありますので

購入前には、点検しているかの確認と

直近の点検表を見せてもらいましょう。

または、もし点検していない物件を買うなら

それなりに、費用がかかるかも知れない事を考慮して

その分の価格交渉をするとか。

こんな感じで進めるのがベストです。

それでは中古アパートの事なら

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初めて投資物件を買う時って

いろいろと、分からない事があったり

不安があったりするのでは、ないでしょうか。

さらには、気になる物件を問合せると

不動産会社で働いている営業マンって

なんか不愛想だったり、威圧感があったり。

こんな印象だと思います。

もちろん、こんな印象を持たないお客様も

いるとは思いますが、少なくとも実際に

この業界で働いている私は、こんな感じで思ってます。

でも、そんな営業マンの協力を得ないと

良い投資物件が買えないのも、事実です。

基本的に不動産を買う時は

売主側の不動産会社と

買主側の不動産会社があります。

同じ場合もありますが、たいていは別で

それぞれ、売主様側の営業マンと

買主様側の営業マンがおります。

さらに自分が買うのであれば

もう一方には売主様がおります。

つまり4人の利害関係者がいる訳です。

利害関係者なので、みんなの目的は1つで

売買契約を成立させて、物件を引渡し決済する事です。

初めて不動産を買う時などは

売主が有利とか、営業マンが

売主の意見ばかり聞いているように見えます。

でも実際は、みんな仲間であり

みんなが協力しないと、良い結果は出ない訳です。

この辺を理解すると、良い物件が買えますし

取り引きも、上手く行きます。

もちろん私も、いつもそんな思いで

仕事をしております。

それでは投資物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

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たまに、お客様から

「再建築不可は、買わない方がいいですかね？」

と質問されます。

皆さんは、どう思いますか？

これだけ聞くと

「買わない方がイイ」と

答える人が多いと思います。

私の場合も同じような感じですが

仮に同じ場所で、同じ価格で、同じ利回りなど。

ほとんど同じの条件で

片方は再建築可、片方は不可なら

もちろん、再建築できる方がイイですよね。

でも、例えばクリスティのある埼玉の大宮駅から

・徒歩1分の再建築不可の物件

・徒歩30分の再建築できる物件

この2つならどーですか？

上記の内容以外は、ほぼ同じ価格で

ほぼ同じ条件の物件なら、ちょっと考えてしまいます。

つまり不動産と言うのは、色々な条件がありまして

その条件の1つが

・利回りだったり

・価格だったり

・再建築不可だったり。

これらを総合的に考えて

さらに、自分の個人的な好みも含めて

最終的に決める！

こんな所ですよね。

そして検討した結果

良さげなら買うし、ダメそうなら買わない。

これは再建築不可だけでなく

違法建築、調整区域、43条但書き道路

古すぎて築年数不明、事故物件などでも考え方は同じす。

どんな物件もメリットと

デメリットがありますからね。

それでは収益物件の事なら

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11月24日(日)に大宮のクリスティで

「物件売却セミナー」を行います。

今回は、物件売却を検討中の方に

向けた内容になります。

クリスティでは日々、数多くの

物件売却の依頼を受けております。

売主様のご希望金額・売却時期と

その物件のエリア・築年数・物件のタイプを

見極めた価格設定が可能です。

購入者への融資提案が出来ることも弊社の強みであり

結果として、売主様のご希望の価格にて

スムーズに売却ができております。

また弊社では売却物件をお預かりした際には

①各ポータルサイトを利用したご紹介

②数多くの購入希望者の会員様に向けたメルマガ配信

③非公開で水面下でのご紹介

などなど、売主様の意向に沿って

柔軟に売却活動を進めております。

売却金額の査定だけでなく

「どうやって売り出すのが1番最適か」など

弊社も一緒に考えます。

一方で、売却を検討しているものの

「相談できる人や業者さんがいなくて、困っている・・・」

「持っている物件が大体いくらで売れるのか知りたい・・・」

「このくらいの金額であれば、売っても良いタイミングかな・・・」

そういったお客様に向け、アドバイスができるよう

当日は個別相談もさせて頂きます。

お越しいただいたお客様には、今後こちらも

ベストを尽くしますので、是非お気軽にお越しください。

【ご参加要件】

〇保有物件の売却をご検討されている方（時期は未定でも可）

【セミナー日時】

日時：11月24日(日)　13:00～

会費：無料

会場：株式会社クリスティ　セミナールーム

住所：さいたま市大宮区下町1-51木崎屋ビル2階

 本セミナーは無料の少人数制リアルセミナーとなっております。

ZOOMライブではない、生の声でお答えしていきますので

少しでも質問などある方はぜひご参加ください。

セミナーに参加のご希望の方は、下の申込フォームからお願いします。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657504343

相談内容に「11/24参加希望」と入力して下さい。

その際、売却物件の詳細情報も頂けますと幸いです。

投資物件って、図面や概要書を見ただけで

良さが、にじみ出ている時もあれば

現地を見ないと、良さがわからない時もあります。

さらには、現地を見た時は

ピンと来なくても、色々と調べて行くと

良さに気づく事もあったりします。

このあたりは、どれだけ総合的に

見れるのかに、かかって来ます。

ただ色々と調べるのは大変なので

物件を探しているお客様としては、営業マンに

聞いてしまうのが、手っ取り早いかもしれません。

または当社ですと、ほぼ毎日送っている

物件紹介のメールマガジンを

ご覧になるもお勧めです。

月に1回のペースで開催されている

物件紹介ライブをご利用するのも良いです。

ライブなんかは、ほかの会社では

やってないと思いますし、このライブを見て

購入された方も多いです。

最近あった出来事としては、1年ぐらい

売れ残っていた物件があり、メールマガジンで

紹介したところ、すぐに買いたい人が現れました。

ネットに載っているだけでは

良さがわからなので、しっかり文章で

書いた事が、お客様に伝わったのだと思います。

もちろん、タイミング的にたまたま

探していた物件のメールが来た！

とか、そんな引き寄せ的な

現象が起こっているのかもしれません。

それでは、良い投資物件をお探しなら

クリスティ＆富士企画のメールマガジンや

物件紹介ライブなども利用してみてください。

もちろん、個別相談も受付中です。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

収益物件を買う時に多くの方は

金融機関の融資を使うと思います。

すると重要になってくるが

お客様の属性です。

属性とは勤務先や年齢、家族構成とか

年収、自己資金、既存借入などです。

特に後半の書いた年収、自己資金は

融資を組むうえで、非常に重要です。

そこで、良い融資を組むには

年収が高い人がイイです。

ですので、必然的に年齢が

高い人の方が有利になります。

一般的に、20代や30代の方よりは

40代や50代のほうが、年収が高いでしょう。

また同じように、自己資金も同じような感じです。

そこで、良い融資を組むために

年収を上げる努力と、自己資金を

増やす努力が必要です。

年収を上げるなら、転職をしたり

副業をしたりでしょうか。

そして自己資金を増やすのは

やはり節約が大事なってくると思います。

不動産投資と同じで自分の生活費の

つまり、ランニングコストを抑えるのが

1番、効果的だと思います。

たまに20代や30代で

年収は普通なのに、自己資金を

スゴク持っているお客様がおります。

そんな方は、だいたい小さいから

貯金をする習慣があったり、そもそも

ラニングコストが、低い生活をしております。

私は持っているお金を全部、使ってしまうタイプなので

こんな方をみると、非常にうらやましいですが

自分だと、なかなか出来ないんですよね。

このあたりが、非常に悩ましい所です。

でも、長期的に不動産投資を成功させるには

ランコスを抑えるのが、本当に大事だと思います。

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当社は1棟アパートや1棟マンションの

仲介をメインやっております。

すると屋根や屋上も、有効活用をして

どうにか収益を出したいのが

本音ではないでしょうか。

屋上が平坦になっていれば、入居者が

洗濯物を干しているケースもあります。

いわゆる陸屋根の場合です。

ちなみに陸屋根と書いて「ろくやね」と

読む事を、数年前に知りました。

陸屋根の場合、たまにあるのは

携帯電話会社のアンテナです。

携帯会社にもよりますが、年間で数万円から

数十万円の収入になったりします。

でも、こればっかりは

携帯会社が物件を選抜するので

自分で、どうにかするには難しいです。

なお、アンテナを設置するのは分譲マンションより

賃貸マンションのほうが、やりやすいようで

その理由は分譲だと所有者が多く、意見がまとまらない。

と聞いた事があります。

あと屋根の有効活用と言えば

太陽光発電ではないでしょうか。

これも昔は電気の買取金額が高かったので

いろいろな場所に設置された時期もあります。

でも最近では、買取金額が下がっているので

あまり積極的ではないかも知れません。

それに太陽光発電は、名義の変更が

かなり複雑だし、時間がかかります。

設備の名義人が、前の所有者とか

前の前の所有者になっていたりすると

ほぼ、自分で変更する不可能だったりします。

こんな感じで、屋根の有効活用も

いいですが、このあたりの注意が必要です。

それでは投資物件の事なら

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不動産投資と言えば、利回りが重要です。

でも表面的な利回りだけでなく

ランニングコストを含めた実質の

利回りも、しっかり見なくてはいけません。

ランニングコストと言えば

・管理費

・清掃費

・電気水道代

・ネット関係

・固定資産税など

こんな感じが、一般的です。

このなかで、どうにも

減らす事が出来ないは

固定資産税です。

こればっかりは、仕方ありませんが

それ以外は、減らす事が

できる事もあります。

例えば

管理費なら集金家賃の5％が

多いと思いますが、会社によっては

4％や3％の所もあります。

また清掃は管理会社に頼まず

シルバー人材センターに頼んだり

自分でやるオーナーさんもおります。

物件によっては、入居者さんが

わずかな費用で、やってくれてる

ケースも見た事があります。

電気に関してはLEDに替えると

多少の節約になったりします。

ネット関係は、会社を変えたり

プランを変えたりできます。

特に契約プランは、前のオーナーの

契約を、そのまま引き継ぐと

不要な内容が入っている事もあります。

入居者が利用していれば、問題ないですが

使っていなければ、その部分だけ外すとか。

こんな感じで細かくチェックすれば

ランニングコストを下げられたりします。

家賃を上げるのも大事ですが

ランニングコストを下げられれば

利益は大きくなる訳です。

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